전세계약 만료 후 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 점점 늘고 있습니다. 세입자가 불리한 위치에 놓이지 않으려면 법적·실무적 절차를 미리 알고 대응하는 것이 중요합니다. 정부도 주택금융공사(HF)와 국토교통부를 통해 공식 가이드를 제공하고 있으니 참고하시길 권장드립니다.
① 보증금 반환 지연, 주요 원인
- 임대인의 자금 사정 악화로 즉시 반환 불가
- 새로운 세입자 입주 지연
- 임대인이 고의로 반환을 미루는 경우
- 분쟁 또는 소송 진행으로 반환 지연
이유와 관계없이 세입자의 권리 보장은 법에 의해 보호됩니다. 다만, 절차를 알고 단계별 대응을 준비해야 합니다.
② 1단계: 내용증명 발송
임대인에게 보증금을 요구했다는 사실을 입증하기 위해서는 내용증명 발송이 필수적입니다. 이는 단순한 통보가 아닌, 법적 효력이 있는 증거 자료입니다.
- 우체국 또는 인터넷우체국에서 발송
- 계약 만료일, 보증금, 반환 기한 명확히 기재
- 발송 영수증·사본 철저히 보관
③ 2단계: 임차권 등기명령 신청
보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가야 한다면 임차권 등기명령을 신청하세요. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
임차권 등기명령은 관할 법원에 신청하며, 결정문이 발급되면 세입자의 권리가 등기부등본에 표시됩니다.
④ 3단계: 가압류 신청
임대인이 재산을 처분할 가능성이 있다면 가압류 신청이 필요합니다. 가압류를 통해 부동산, 예금 등을 묶어두면 추후 소송에서 승소했을 때 보증금 회수가 가능합니다.
⑤ 4단계: 보증금 반환 소송
끝내 보증금을 돌려받지 못한다면 최종적으로 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송에서 승소하면 강제집행으로 보증금을 회수할 수 있습니다.
체크 포인트 — 내용증명, 임차권 등기명령, 가압류 같은 절차를 밟아두면 소송 및 집행 과정에서 훨씬 유리하게 보증금을 회수할 수 있습니다.
🤔 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 돈이 없다는 이유로 거절하면?
A. 정당한 사유가 될 수 없으며, 법적으로 반환을 청구할 수 있습니다.
Q2. 집을 비워야만 보증금을 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 임차권 등기명령을 신청하면 권리를 유지하면서 이사할 수 있습니다.
Q3. 소송 비용은 누가 부담하나요?
A. 패소한 임대인이 부담하며, 임차인은 선납 후 돌려받을 수 있습니다.
📝 마무리
보증금 반환 지연은 흔하지만, 세입자가 법적 절차를 숙지하고 대응하면 충분히 권리를 지킬 수 있습니다. 정부의 공식 가이드(HF·국토부)를 참고하여 내용증명 → 임차권 등기명령 → 가압류 → 소송의 단계를 밟으시길 권합니다.
