전세 계약 만료가 다가올 때, 세입자가 반드시 알고 있어야 할 권리가 있습니다. 바로 전세계약갱신청구권입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 근거한 이 제도는, 임차인이 정해진 절차와 요건을 갖추면 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 강력한 장치입니다.
전세계약갱신청구권이란?
전세계약갱신청구권은 세입자가 임대인에게 정당한 사유가 없는 한 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 제6조의3에 근거하며, 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다.
📌 핵심 요약
- 2년 연장 1회 가능
- 임대료 증액은 상한선 5% 이내 협의
- 임차인의 의사표시는 만료 6~2개월 전에 도달해야 효력 발생
계약갱신청구권 행사 요건과 절차
권리 행사는 일정한 절차와 요건을 지켜야 효력이 발생합니다.
- 계약 만료 6~2개월 전까지 임대인에게 의사 표시
- 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식 활용
- 임대료 인상은 5% 이내로 제한 (초과 시 분쟁 가능)
- 실거주 이유로 거절할 경우 실제 거주 여부 확인 필요
임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인도 무조건 연장을 수용해야 하는 것은 아닙니다. 다음의 경우에는 정당한 거절이 가능합니다:
- 임차인이 2기 이상 차임 연체
- 무단 전대, 고의 손해 등 중대한 계약 위반
- 건물이 멸실되어 계약 목적 달성 불가능
- 임대인 또는 직계가족의 실거주 계획 (실제로 거주해야만 유효)
실거주 거절, 진짜일까?
임대인이 “실거주”를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 실제로는 입주하지 않고 제3자에게 임대한 경우 권리 남용으로 간주됩니다. 이 경우 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.
실거주 여부를 입증할 수 있는 자료 예시:
- 전입세대 열람 (실제 거주자 확인)
- 매물 등록 기록
- 공과금 납부 내역
🤔 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 문자나 카톡으로 알려도 되나요?
A. 가능합니다. 단, ‘도달’이 입증될 수 있어야 하므로 캡처 보관이 필요합니다.
Q2. 하루 전날 통보하면 되나요?
A. 불가능합니다. 반드시 계약 만료 6~2개월 전 도달해야 합니다.
Q3. 집이 팔렸는데 권리는 사라지나요?
A. 아닙니다. 임대인이 바뀌더라도 갱신청구권은 승계됩니다.
📝 마무리
전세계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 보장하는 제도입니다. 계약 만료 전 6~2개월 사이에 적절한 절차로 행사하면 2년 연장이 가능하며, 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 임대인의 실거주 거절이 허위일 경우 손해배상 청구도 가능하니 반드시 권리를 숙지하고 대응하세요.
