계약 갱신을 앞두고 임대인이 임대료 인상을 요구했다면, 가장 먼저 확인해야 할 원칙은 “5% 상한제”입니다. 이 상한은 갱신 요구 시 또는 존속 중인 계약에서 증액할 때만 적용되며, 신규 계약에는 동일하게 적용되지 않습니다. 다만 보증금과 월세를 함께 조정하는 경우에는 법정 전월세 전환율을 사용해 ‘환산보증금’ 기준으로 5% 안에서 계산해야 합니다.
① 5% 상한제가 적용되는 때
- 갱신 계약 시: 임차인이 갱신을 요구하거나 갱신에 합의한 경우
- 존속 중인 계약의 증액 시: 계약 기간 중 임대료를 올리려는 경우
- 적용되지 않는 경우: 신규 계약 체결(전입자 변경, 새 조건으로 처음 맺는 계약)은 상한제 적용 대상과 다릅니다.
핵심 메모 — 5%는 “의무 인상폭”이 아니라 “최대한도”입니다. 0~5% 사이에서 당사자 합의가 원칙이며, 5%를 넘는 약정은 무효 또는 초과분 반환 대상이 될 수 있습니다.
② 꼭 알아둘 기본 규칙
- 증액 주기 제한: 한 번 증액했다면 1년 이내에 다시 증액 청구 불가
- 상한 설정: 법 기본 상한은 5%. 다만 지자체가 조례로 5% 이내에서 달리 정할 수 있어 지역별로 다를 수 있습니다.
- 초과 합의의 효력: 갱신 시 5%를 넘겨 합의·지급했다면 초과 부분은 무효/반환 청구 가능 여지
③ 전월세 전환율과 ‘환산보증금’ 계산
보증금과 월세를 동시에 조정한다면, 먼저 월세를 보증금으로 환산(또는 반대로 보증금 일부를 월세로 환산)해 환산보증금을 구한 뒤, 그 총액 기준으로 5% 이내만 올릴 수 있습니다.
🔷법정 전월세 전환율(상한) 공식
- 전환율 = min(한국은행 기준금리 + 2%p, 10%)
- 2025년 8월 기준 한국은행 기준금리: 연 2.75% → 전환율 상한 연 4.75%
🔷환산보증금 공식
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
- 전환율은 소수(예: 4.75% → 0.0475)로 계산
🔷5% 상한 적용 공식
- 최대 허용 환산보증금 = 기존 환산보증금 × 1.05
- 보증금 또는 월세를 무엇을 고정할지 정한 뒤, 나머지를 역산
④ 예시로 이해하는 5% 상한 계산
🔷예시 A) 보증금만 있는 순수 전세
기존 보증금이 2억 원이고 월세가 없다면, 5% 상한은 1,000만 원입니다. → 최대 2억 1,000만 원까지 인상 가능
🔷예시 B) 보증금 + 월세(보증금 1억 / 월세 50만 원)
- 전환율(2025.08 기준): 4.75% → 소수로 0.0475
- 기존 환산보증금 = 1억 + (50만 × 12) ÷ 0.0475
= 1억 + 6,000,000 ÷ 0.0475 ≈ 2억 2,631만 원 - 최대 허용 환산보증금 = 2억 2,631만 × 1.05 ≈ 2억 3,763만 원
- 보증금을 그대로 1억으로 둔다면 허용 환산보증금에서 보증금을 뺀 값이 월세 환산분입니다.
- 월세 환산분 = 2억 3,763만 − 1억 = 1억 3,763만 원
- 이를 다시 월세로 환산: 월세 = (1억 3,763만 × 0.0475) ÷ 12 ≈ 월 54만 5천 원
- → 기존 50만 원에서 약 4만 5천 원까지 인상 가능
- 반대로 월세를 50만 원으로 고정한다면, 새 보증금은
- 새 보증금 = 2억 3,763만 − (50만 × 12 ÷ 0.0475) ≈ 1억 1,131만 원
🔷예시 C) 보증금 1억 5천 / 월세 70만 원
- 기존 환산보증금 = 1억 5천 + (70만 × 12) ÷ 0.0475
= 1억 5천 + 8,400,000 ÷ 0.0475 ≈ 3억 2,684만 원 - 최대 허용 환산보증금 = 3억 2,684만 × 1.05 ≈ 3억 4,318만 원
보증금 고정 시 최대 월세 ≈ 76만 5천 원
월세 고정(70만 원) 시 새 보증금 ≈ 1억 6,634만 원
계산 팁 — 표기용으로는 보증금은 만 원 단위, 월세는 천 원 단위 반올림을 권장합니다. 실제 계약서에는 원단위까지 표기하되, 산식과 반올림 기준을 메모해 두면 분쟁 예방에 유용합니다.
⑤ 협상·분쟁 예방 체크리스트
- 증액 사유·금액·기준(전환율, 계산 과정)을 문서화하고 서로 확인
- 증액 후 1년 내 재증액 불가 원칙 확인
- 갱신 시 5% 초과 합의는 무효/초과분 반환 청구 가능성
- 지역 조례로 상한을 별도 정한 곳이 있는지 지자체 공지 확인
🤔 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 신규 계약에도 5% 상한이 적용되나요?
A. 상한제는 갱신 또는 존속 중 증액 시에 적용됩니다. 신규 계약은 동일하게 적용되지 않습니다.
Q. 갱신 시 7%로 합의해 줬다면요?
A. 갱신 상황에서 5%를 넘는 부분은 효력이 인정되지 않을 수 있고, 초과분 반환 청구도 가능합니다.
Q. 보증금과 월세를 동시에 올릴 때 5%만 지키면 되나요?
A. 네. 다만 전월세 전환율로 환산한 총액(환산보증금)을 기준으로 5%를 지켜야 합니다.
Q. 전월세 전환율은 고정인가요?
A. 아니요. “한국은행 기준금리 + 2%p” 또는 “연 10%” 중 더 낮은 값이므로 기준금리 변동 시 전환율도 달라집니다.
